Com valor do aluguel comercial estável, é hora de renegociar

Levantamento do IBGE divulgado na segunda quinzena de julho mostra que 99% das empresas fechadas desde o início da crise provocada pela epidemia do novo coronavírus eram pequenos negócios. Mas, para quem sobreviveu até agora, a estabilidade nos preços de locação pode facilitar a renegociação de contratos.

A tentativa pode dar um fôlego extra nos próximos meses. Pelo índice Fipe-Zap, em junho o preço médio para locação registrou ligeira alta de 0,2% ante igual período de 2019. O comportamento dos preços de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² ficou abaixo da inflação medida pelo IPCA, que foi de 0,26%.

No acumulado dos últimos 12 meses, a queda nos preços de salas e conjuntos comerciais foi de 0,57%. O valor médio do metro quadrado ficou em R$ 37,48/m2 na locação, sendo que, em São Paulo, ficou em 43,70/m².

Já a rentabilidade do aluguel comercial, que ficou em 5,46% ao ano, superou a do residencial, de 4,85%.

Vários fatores apontam para essa estabilidade, segundo Deborah Seabra, economista do Grupo ZAP. Um deles são os descontos ou baixas de preço de aluguel concedidos durante a pandemia via renegociação.

"São 'combinados' feitos por fora do mercado, por proprietários que não estão anunciando, mas que preferiram renegociar para não cancelarem contratos", afirma.

Outro movimento que justifica a estabilidade, segundo Deborah, é que muitos empresários entregaram os pontos pois precisaram fechar. Com mais imóveis comerciais à disposição, e baixa demanda, a pressão nos preços diminui. "Porém, a procura não caiu o suficiente para os preços caírem junto", explica.

Daí a tendência de os preços se estabilizarem.

O QUE FAZER

Renegociar contratos de locação em período de flexibilização do comércio sem dúvida é uma boa opção, segundo Deborah Seabra, tanto pela chance de negociar mais fácil como pelo preço ligeiramente mais barato.

Porém, é uma decisão que deve ser tomada mais pensando no futuro do que no agora, como, por exemplo, se o empresário conseguiu se proteger na crise, teve acesso a crédito, e pretende reinventar o negócio, alugando um espaço para delivery, por exemplo. "Se ele sair da crise, tende até a pegar uma fatia maior na retomada."

Mas é preciso ficar atento a alguns detalhes importantes, já que tudo depende da pandemia, da vacina e da reabertura engrenar. Sem contar que o processo de devolução de imóveis locados não terminou.

"Ninguém espera uma retomada super rápida. E se no atual cenário eu reabrir e depois precisar fechar de novo? Assim, haverá uma nova onda de empresas que não vão aguentar", destaca.

Como primeira dica, a economista orienta proteger o capital, e não pensar em renegociar ou até expandir - como alugar um espaço menor - se a empresa não está em boa situação financeira nesse momento.

Depois, vale falar com o proprietário do imóvel, nesse momento em que todo mundo está fazendo o mesmo. Mas é preciso prestar atenção nas condições: com a loja ainda fechada, fica mais fácil renegociar o contrato.

"Mas, se o estabelecimento já abriu, não consegue. Mesmo se tiver alguma previsão de retorno", afirma.

A economista também orienta a colocar na ponta do lápis as condições de reabertura - e que vão além do preço do aluguel, como a adaptação às normas sanitárias, reposição de estoque e o retorno dos funcionários.

"Não vale a pena se o custo de abrir é maior do que ficar fechado. Nesse momento, a palavra é cautela: mantenha o fluxo de caixa, mas fique de olho nas oportunidades", conclui.